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PRESENTAZIONE FEDER.CASA CONDOMINIO

PRESENTAZIONE FEDER.CASA CONDOMINIO - FEDER.CASA ROMA

 

La “FEDER.CASA condominio” nasce da un esigenza di coinvolgere e far risparmiare il condominio come sostituto di imposta, soggetto a vari adempimenti legislativi e fiscali che, come ben sappiamo, è formato da condòmini di cui l’amministratore cura tutti gli aspetti. Molte volte però si ha l’esigenza sia da parte dell’amministrazione che dei condòmini di avere una consulenza professionale specifica nei vari settori in questo modo il condominio ha molteplici vantaggi, tra cui un risparmio economico derivante dal fatto che la consulenza è compresa nel costo della tessera sia per il condominio che per i condòmini che si possono avvalere di sconti per pratiche personali.

Tutto questo cosa significa?

Significa, ad esempio, che se il condominio deve rinnovare l’assicurazione avrà la possibilità di avvalersi di vari preventivi di soggetti convenzionati nel nostro circuito senza dover essere l'amministratore o il singolo condòmino a fare questa ricerca;tutto ciò e applicabile non solo per l’assicurazione ma anche per le imprese di pulizie, per gli elettricisti, per gli idraulici, per la contabilità fiscale e generale (770 e.c.u. per il condominio e modelli 730 e UNICO ecc. per i condòmini) con costi inferiori rispetto al mercato. Inoltre, come ulteriore servizio offriamo la possibilità, a fronte della normativa che prevede che in cassa vi siano già le somme incassate dai condòmini per la ristrutturazione e l'efficientamento energetico, di accedere ai finanziamenti agevolati previsti per questi tipi di lavori, riuscendo così ad effettuare gli stessi in tempi brevi e, per il rilascio dei “certificati bianchi” utili a recuperare risorse economiche e ridurre i costi dei lavori.

Che cos’è il certificato bianco ?

Il certificato bianco non è altro che, a seguito dei lavori di efficientamento energetico, un certificato rilasciato al condominio in cui sono elencati alcuni parametri, valutati da un tecnico, di risparmio energetico che permettono di ottenere somme tramite le detrazioni fiscali.

Per informazioni contattare il Responsabile del settore Pavani Marziale 333 4366158

Per informazioni sui finanziamenti contattare Landolfo Angelo 373 5202560

La prescrizione delle spese di condominio

La prescrizione delle spese di condominio

La prescrizione delle spese di condominio segue un regime differente a seconda che tenuto al pagamento sia il proprietario dell’appartamento che l’inquilino. In particolare, il primo è tenuto a versare le somme direttamente all’amministratore, mentre il secondo, limitatamente alle sole spese di sua competenza, deve rifonderle al proprietario dell’appartamento, il quale poi le versa a sua volta all’amministratore.Vediamo le due ipotesi.  

 La prescrizione delle spese di condominio per il proprietario

Con riguardo alla spese condominiali dovute dal titolare dell’appartamento (sia che abiti personalmente l’immobile, sia che lo abbia dato in affitto), il codice civile prevede la prescrizione di cinque anni dei relativi crediti. Il termine inizia a decorrere dalla data della delibera assembleare di approvazione del rendiconto delle spese e del relativo stato di riparto. Tale delibera, costituisce il titolo del credito nei confronti del singolo condomino. Entro tale termine, e non oltre, l’amministratore deve agire nei confronti del condomino moroso per il recupero del credito: è concesso lo strumento del decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo (che, cioè, legittima l’esecuzione forzata senza dover necessariamente attendere 40 giorni dalla sua notifica).   La legittimazione dell’amministratore ad agire in giudizio nei confronti dei condomini inadempienti alle obbligazioni di spese deliberate dall’assemblea nell’interesse comune non esige una preventiva autorizzazione da parte dell’assemblea stessa rientrando la lite nelle ordinarie attribuzioni dell’amministratore stesso. Inoltre, in giurisprudenza si è più volte ribadito che il verbale dell’assemblea condominiale, contenente l’indicazione delle spese occorrenti per l’uso e la conservazione delle parti comuni, costituisce prova scritta idonea ad ottenere il decreto anche in mancanza del riparto, documento necessario, al contrario, per ottenere anche la clausola di provvisoria esecuzione.   Sembra che per gli oneri condominiali straordinari, dovuti una tantum e non a mese o ad anno, la prescrizione non sia di cinque anni ma di dieci.  

La prescrizione delle spese di condominio per l’inquilino

Il locatore chiede al conduttore la parte di spese di condominio di sua pertinenza. Questi è tenuto a versarle entro 20 giorni, potendo richiedere i documenti giustificativi delle spese e del riparto. Tuttavia, la prescrizione per l’inquilino nel pagamento di tali oneri (cosiddetti oneri accessori, che cioè sono collaterali al canone di locazione) non è di cinque anni, bensì di due anni. Questo, almeno, è l’indirizzo più recente della giurisprudenza, per come chiarito da una recente sentenza della Cassazione.  

Tale termine decorre da:

se l’edificio in cui è ubicata l’abitazione è di proprietà di un singolo locatore, dalla data di chiusura della gestione del singolo esercizio annuale ;

se l’immobile è in condominio, dalla data in cui è stato approvato il consuntivo delle spese con delibera dell’assemblea dei condomini; – negli altri casi, dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere .  

Se l’amministratore anticipa le spese.

 Per il credito delle somme anticipate nell’interesse del condominio dall’amministratore non trova applicazione la prescrizione quinquennale ma quella decennale. Il diritto al rimborso è però condizionato dalla presentazione del rendiconto e dall’approvazione dell’assemblea.  

L’interruzione della prescrizione.

 La prescrizione potrebbe essere interrotta anche dal riconoscimento, esplicito o implicito, da parte del condomino moroso del credito vantato dal condominio (per esempio tramite sua approvazione o mancata impugnazione di un consuntivo e/o riparto di spese che riporta il suo debito pregresso).   In sintesi Pertanto, ben potrebbe porsi la situazione in cui, pur essendo l’amministratore ancora nei termini per richiedere il pagamento delle spese condominiali nei confronti del proprietario dell’immobile (termine che, come si è detto, si prescrive dopo 5 anni), quest’ultimo non potrebbe più chiedere all’inquilino la restituzione della sua parte (in quanto tale pretesa può essere fatta valere entro massimo due anni). 

Rapporto tra proprietario/inquilino/condominio

Rapporto Locatore (proprietario)/Conduttore (inquilino) ed il condominio

Il codice civile, nei rapporti condominiali, prevede la figura del CONDOMINO, in quanto detta figura rappresenta la proprietà, per cui i rapporti con l’amministratore sono diretti, mentre sono tollerati quelli relativi agli inquilini e dipendono dalla disponibilità o meno dell’amministratore.

Naturalmente bisogna limitare questo concetto all’aspetto contabile.

Il rapporto LOCATORE/INQUILINO è inteso in “”senso latu””, nel senso che è il locatore a dover rispondere, visto che c’è di mezzo un contratto di locazione firmato da entrambi senza alcun coinvolgimento del condominio.

L’iter da seguire quando si firma un contratto di locazione, è il seguente:

All’atto della stipula il locatore consegna al locatario la copia dell’ultimo bilancio preventivo approvato dall’assemblea dei condomini, unitamente, però, al bilancino redatto dal proprietario, con le spese, facenti carico unicamente al locatario, sempre ripartite per tabelle millesimali,  le cui tabelle sono scaturite dagli accordi sottoscritti tra i sindacati degli inquilini e le associazioni dei proprietari a livello nazionale e/o a livello territoriale.

Tutto questo rimane circoscritto tra locatore e locatario (inquilino), senza coinvolgere l’amministratore, in quanto nei confronti di questi l’unico a dover rispondere è il condomino/proprietario.

Anche perché il locatario (inquilino) potrebbe rendersi moroso e chi ne risponderebbe sarebbe solo esclusivamente il locatore.

Per concludere, l’amministratore potrebbe rifiutarsi di tenere rapporti in tal senso con il locatario (inquilino) e pretendere che a pagare le quote sia sempre e solo il condomino/locatore, per cui avrebbe ragione da vendere.

 

Riforma del condominio

18 giugno 2013

 Entra in vigore oggi la riforma del condominio (dopo 70 anni) con novità e nuove regole nel rapporto tra amministratori e 30 milioni circa di condomini. I primi da ora in poi hanno il dovere di comunicare la data dell’assemblea condominiale con mezzi sicuri: raccomandata, posta elettronica certificata o a mano.

Le deleghe potranno essere presentate necessariamente in forma scritta: il passaparola, senza nessun valore legale, va definitivamente in pensione. Per quel che riguarda le opere di manutenzione straordinaria all’edificio di pertinenza, quelle più a rischio diverbi tra condomini, si dovrà istituire un fondo speciale di importo uguale al costo dell’intera ristrutturazione.

L’amministratore inoltre potrà ora varare decreti immediatamente ingiuntivi nei confronti dei condomini morosi. Se non lo fa può essere revocato dall’autorità giudiziaria su ricorso anche di uno solo dei condomini. Dopo 6 mesi dal rendiconto in cui risulta la morosità l’amministratore deve richiedere il decreto ingiuntivo, salvo dispensa assembleare. Per fare l’amministratore non si deve essere stati condannati. Se si tratta di un professionista bisogna aver conseguito il diploma di maturità e aver frequentato il corso di formazione.

Le violazioni del regolamento condominiale saranno sanzionate con multe da 200 fino a 800 euro, in caso di recidiva. Ogni condominio dovrà dotarsi di un registro di anagrafe condominiale, uno di nomina e revoca dell’amministratore, uno per la contabilità. I condomini che non l’hanno ancora fatto dovranno poi aprire un conto corrente bancario o postale da cui dovranno passare tutte le entrate e le uscite condominiali.

Cambiano anche le regole per l’assemblea: per le decisioni ordinarie serve il voto della maggioranza dei presenti e non più quello di un terzo dei condomini in grado di rappresentare un terzo del valore dell’immobile nel suo complesso. L’uso della delega è stato limitato: se i condomini sono più di 20, uno solo in assemblea non può rappresentare più di un quinto dei condomini e un quinto dei millesimi.

Nel dettaglio è stato abbassato il quorum, sempre difficile da raggiungere, per le delibere: ora serve il 50%+1 dei votanti e dei millesimi. Conta anche la dimensione dell’appartamento nel senso che chi possiede un’abitazione ampia peserà di più rispetto al proprietario di un monolocale. Affinché l’assemblea sia valida in seconda convocazione serve la presenza di almeno un terzo degli aventi diritto al voto.

Per deliberare le maggioranze sono variabili. Se intervengono un terzo dei millesimi, si possono deliberare interventi che riguardano lo svolgimento ordinario della vita in condominio, nomina dell’amministratore compresa, oppure l’approvazione del preventivo e del consuntivo. Con una maggioranza qualificata di 500 millesimi, si può invece deliberare, ad esempio, su questioni come l’abbattimento delle barriere architettoniche o l’installazione della parabola centralizzata (prima era necessario un terzo dei millesimi).

La riforma del condomino, prevista da una legge approvata nel 2012, mette poi fine alla “dittatura” del riscaldamento centralizzato: agli inquilini che vorranno staccarsi è lasciata facoltà di farlo. Ma il condomino dovrà comunque pagare le spese di manutenzione dell’impianto condominiale per la propria parte sulla base dei millesimi di proprietà. La legge prevede pure che non si potrà più vietare con regolamento condominiale di possedere animali domestici negli appartamenti.

 

Ripartizione oneri condominiali

Troverete, in allegato, la tabella di ripartizione degli oneri condominiali diviso per L = locatore (proprietario) e C = conduttore (inquilino).