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CONTRATTI e CEDOLARE


I vari tipi di Contratto di Locazione

I vari tipi di Contratto di Locazione - FEDER.CASA ROMA
I CONTRATTI DI LOCAZIONE
 
Con questo opuscolo andremo a vedere le caratteristiche dei contratti di locazione,
le durate, le eventuali agevolazioni fiscali, ecc.
Questo opuscolo è indirizzato agli operatori della FEDER.CASA, per lo svolgimento della loro attività.
 
CONTRATTO LIBERO
Il contratto “libero” si basa sulla libera contrattazione tra il locatore e il conduttore. Hanno durata obbligatoria di 4 anni + 4 di rinnovo e non hanno alcun beneficio fiscale. Le principali caratteristiche sono:
- entità del canone: libero;
- agevolazioni fiscali per il proprietario: nessuna (l’Irpef è calcolata sull’85% del canone percepito);
CONTRATTO TRANSITORIO
 
Il contratto transitorio è indirizzato a quei casi in cui il conduttore o/e il locatore abbiano i seguenti motivi:
può essere stipulato solamente in presenza di comprovate particolari situazioni in capo al locatore (es. necessità personale, ecc.) o dell’inquilino (es. contratto di lavoro a tempo determinato).
- durata: minimo 1 mese, massimo 18 mesi non rinnovabili;
- canone: concertato;
- agevolazioni fiscali: nessuna.
- obbligo di inserire, nel contratto, documentazione attestante la transitorietà.
 
 
CONTRATTO DI LOCAZIONE PER STUDENTI FUORI SEDE
 
 
requisiti: il conduttore o i conduttori devono essere tutti studenti fuori sede frequentanti corsi di laurea, di perfezionamento o di specializzazione universitaria;
 
durata: da 6 a 36 mesi; alla prima scadenza il contratto si rinnova automaticamente salvo disdetta del conduttore;
 
canone: il canone di locazione è determinato sulla base dei parametri previsti dall’Accordo territoriale depositato presso il Comune di Roma;
 
responsabilità solidale dei conduttori: nel caso in cui il contratto di locazione sia intestato a più studenti, gli stessi sono responsabili in solido del pagamento dell’intero canone di locazione risultante dal contratto (quindi non solo della propria quota parte);
 
disdetta del conduttore: il conduttore può disdettare il contratto con un preavviso di almeno 3 mesi prima della scadenza; il conduttore può recedere anticipatamente dal contratto per gravi motivi, sempre con un preavviso di 3 mesi; nel caso in cui il recesso sia comunicato da uno solo dei conduttori, il contratto di locazione prosegue con gli altri (a parità di canone di locazione), ferma restando la responsabilità solidale del recedente per i periodi pregressi;
 
agevolazioni fiscali:
 
-          Per il proprietario IRPEF: riduzione del 30% (da aggiungersi al 15% previsto per i redditi di locazione) sull’imponibile;
-          Per il proprietario ICI: aliquota ridotta al 4,6 per mille, e possibilità di partecipare al bando annuale del Comune di Roma per la restituzione dell’ICI pagata;
-          Per proprietario e conduttore: imposta di registro nella misura del 1,4% del canone annuale (in luogo del 2%)
-          Per l’inquilino IRPEF: detrazione del 19% sull’importo massimo annuale di € 2.633,00 per gli studenti residenti ad almeno 100 km dal Comune di Roma e comunque in una diversa provincia; la detrazione può essere usufruita anche dai genitori se gli studenti sono fiscalmente a carico degli stessi;
 
 
CONTRATTO CONCORDATO
con canoni che devono essere compresi entro limiti minimi e massimi, determinati sulla base di accordi raggiunti in sede locale tra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini.
-          durata minima del contratto: 3 anni + 2;
- entità del canone: fissata dall’accordo territoriale tra Sindacati degli inquilini e Associazioni dei proprietari (dipende da comune a comune).
- agevolazioni fiscali per il proprietario: imposta di registro ridotta del 30%, Irpef sul 59,5% del canone annuo, Ici ridotta (dipende da comune a comune).

- agevolazioni fiscali per gli inquilini: se il reddito non supera € 15.493,71: detrazione Irpef di € 495,80, se il reddito è compreso tra € 15.493,71 e € 30.987,41, la detrazione è di  € 247,90; per i giovani in età compresa fra i 20 anni e i 30 anni che hanno stipulato un contratto di locazione per l’unità immobiliare da destinare a propria abitazione principale, è prevista una detrazione fiscale di € 991,60 se il reddito complessivo non supera € 15.493,71 e spetta solo per i primi tre anni della locazione.
 
CONTRATTO COMMERCIALE
 
-          Durata: 6+6 anni;
-          Canone: libero;
-          Agevolazioni fiscali: nessuna.
 
CONTRATTO TURISTICO
 
-          Durata: da 1 a 30 giorni al massimo; non ha l’obbligo di registrazione;
-          Canone: libero;
-    Agevolazioni fiscali: nessuna
 
CONTRATTO DI COMODATO
 
-          Durata: libera;
-          Canone: libero;
-          Agevolazioni fiscali: nessuna.
 
 
CONTRATTO WEEKEND
 
-          Durata: 2 o 3 giorni;
-          Canone: libero comprensivo delle spese di luce, acqua ecc.;
-          Agevolazioni fiscali: nessuna.
 
 
CONTRATTO BOX O POSTO AUTO
 
-          Durata: libera;
-          Canone: libero;
-          Agevolazioni fiscali: nessuna.
 
 
CONTRATTO DI AFFITTO DI AZIENDA
 
-          Durata: 6+6 anni;
-          Canone: libero;
-          Agevolazioni fiscali: nessuna.
 
 
CONTRATTO DI SUBLOCAZIONE
-          Durata: 6+6 anni;
-          Canone: libero;
-          Agevolazioni fiscali: nessuna.
 

CONTRATTO DI LOCAZIONE A CANONE CONCORDATO

CARATTERISTICHE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE A CANONE CONCORDATO
 
Durata : 3+2 anni minima (5+2, 6+2, 7+2, 10+2) ;
 
Disdetta : solo per necessità alla prima scadenza del contratto, anche per finita locazione alle successive ;
 
Canone : non può essere superiore ad un massimo ed inferiore ad un minimo stabiliti dalle OO.SS. degli inquilini e della proprietà negli appositi accordi territoriali. Tra il valore minimo e massimo l’importo del canone viene determinato in base alle caratteristiche dell’alloggio.
 
Agevolazioni fiscali per i proprietari : 
- detrazione del 40,5% sull’imponibile IRPEF ;
- imposta di registro calcolata sul 70% del canone ;
- aliquota ICI ridotta (possibilità di esenzione);
 
Agevolazioni fiscali per gli inquilini :
- detrazione IRPEF di € 495,80 per redditi fino a € 15.493,71 ;
- detrazione IRPEF di € 247,90 per redditi tra € 15.493,71 ed € 30.987,41 ;
- imposta di registro calcolata sul 70% del canone ;
 
Assistenza sindacale alla stipula del contratto :
- il canone dei contratti sottoscritti dalle oo.ss. degli inquilini e dei proprietari non può essere oggetto di contestazione delle parti.
Eventuali controversie relative al contratto stesso potranno essere risolte in un’apposita commissione stragiudiziale.
 

Cedolare secca - applicazione

I proprietari di abitazioni date in affitto in virtù di contratti già registrati potranno applicare la cedolare nel 730 o in Unico 2012.
Entro il 16 giugno dovranno versare l’acconto e inviare la raccomandata all’inquilino, per informarlo di aver scelto la cedolare e di rinunciare all’aggiornamento del canone. Invece, i proprietari che alla data del 7 aprile dovevano ancora registrare il contratto di locazione, potranno farlo fino al 6 giugno e scegliere la cedolare al momento della registrazione (in via telematica con il software Siria o con il modello 69 cartaceo). Anche per loro, poi, ci sarà l’appuntamento con l’acconto.

Il calcolo della convenienza va fatto confrontando prima di tutto le aliquote “piatte” (21% o 19%) con l’aliquota marginale Irpef che si applica al contribuente. Bisogna tenere conto del fatto che la cedolare si applica su tutto il canone, mentre l’Irpef ha le deduzioni forfettarie (15% sul canone di mercato, 40,5% su quello concordato). Inoltre la cedolare assorbe l’imposta di bollo e di registro, le addizionali comunali e regionali e non consente di aumentare il canone.
In generale, la cedolare conviene a chi si colloca almeno nel secondo scaglione Irpef (dai 15mila euro di reddito in su) e affitta a canone libero, mentre se il canone è concordato la convenienza è certa solo dal terzo scaglione (dai 28mila euro). Tutto questo senza considerare le detrazioni: chi ha il 36 o il 55%, a esempio, potrebbe vedere il bonus fiscale vanificato (per incapienza) dalla minor Irpef legata alla scelta della cedolare.
Per stabilire l’importo dell’acconto bisogna calcolare l’85% della cedolare dovuta per il 2011, tenendo conto che:
- per importi fino a 51,65 euro l’acconto non è dovuto;
- se il risultato è inferiore a 257,52 euro, l’acconto è versato tutto entro il 30 novembre;
- se il risultato è uguale o superiore a 257,52 euro, l’acconto è versato in due rate: la prima, nella misura del 40%, entro il 16 giugno; la seconda, nella misura del 60%, entro il 30 novembre.
L’acconto va sempre versato con il modello F24, anche da parte dei contribuenti che si avvalgono dell’assistenza fiscale. Quindi, chi presenta il 730, oltre all’obbligo di calcolare e versare autonomamente l’acconto sulla cedolare, rischia di vedersi prelevare anche gli acconti per Irpef e addizionale comunale dalla busta paga. Infatti, se nel quadro B del modello 730 sono stati dichiarati per il 2010 redditi di fabbricati derivanti dalla locazione di uno o più immobili, il soggetto che presta assistenza fiscale procederà al calcolo degli acconti per il 2011 anche su tale importo.
Per ovviare a questo inconveniente, potrebbe essere utile indicare nel quadro F del 730 di voler versare un acconto in misura inferiore, escludendo dall’acconto dovuto in base al metodo storico, il canone di locazione dei fabbricati per i quali si intende optare per la cedolare secca. Lo stesso calcolo potrà essere effettuato da parte dei contribuenti che presentano il modello Unico o Mini-Unico, che sono comunque tenuti a liquidare da sé le imposte dovute.
Il provvedimento delle Entrate non ha affrontato il tema degli acconti 2011 per Irpef e addizionali, pertanto è lecito ritenere che questi acconti non siano dovuti sul reddito derivante dalla locazione di fabbricati per i quali si è scelta l’opzione per la cedolare.
 
Istruzioni cedolare secca Istruzioni cedolare secca [39 Kb]

Le sanzioni per chi non denuncia il contratto di locazione

Le sanzioni per chi non denuncia il contratto di locazione - FEDER.CASA ROMA
Le conseguenze della mancata e/o errata registrazione del contratto di locazione avvantaggiano l'inquilino (o conduttore) in quanto diretto interessato, assume il ruolo di vigile controllore della legalità del rapporto di locazione. Infatti, lo stesso trae beneficio dall'applicazione di quanto previsto dal comma 8 dell'art. 3 del D.Lgs 23/11, potendo allungare la durata della locazione e, nella maggior parte dei casi, pagando meno di quanto pattuito. L'inquilino, preso atto del difetto di registrazione, ha l'obbligo di invitare il locatore (proprietario) alla registrazione del contratto nei etrmini previsti (entro il 6 giugno 2011) segnalandogli, nel frattempo, che da tale momento, in conformità a quanto previsto dalla legge, cambieranno le condizioni del contratto in ordine sia alla durata che alla misura del canone. Risultato vano l'invito rivolto, il conduttore (inquilino) può innanzi tutto provvedere alla registrazione, in quanto responsabile in solido  con il locatore (proprietario) dopo di che, informerà il locatore dell'avvenuta registrazione chiedendo il 50% dell'importo versato e dell'intenzione di dare applicazione alla mutazione della durata e del canone di locazione prevista dall'anzidetto  comma 8 dell'art. 3, del D.Lgs 23/11. Resta fermo che, l'autoriduzione del canone non si può applicare unilateralmente e, pertanto, se ne sconsiglia l'uso. Quindi, si deve raggiungere un accordo con il locatore (proprietario) oppure adire la conciliazione obbligatoria ai sensi del D.Lgs 28/10 e, nel caso di mancato accordo, chiedere al Giudice di accertare il diritto alla riduzione del canone e alla durata del contratto. 
I commi 8 e 9 del D.Lgs 23/11 sono precisi nel confermare che la mancata e/o errata registrazione del contratto di locazione prevedend:
la durata del contratto è stabilita in anni 4 a decorrere dalla data di registrazione, volontaria o d'ufficio;
al rinnovo si applica la disciplina di cui all'art. 2, comma 1, della legge 431 del 1998;
a decorrere dalla data di registrazione il canone annuo è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l'adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell'aumento degli indici ISTAT FOI.
Le disposizioni di cui all'art. 1, comma 346, della legge 30 dicembre 2004, n. 311, ed al comma 8 del presente articolo si applicano anche nei casi in cui:
nel contratto di locazione sia stato indicato un importo inferiore a quello effettivo;
sia stato registrato un contratto di comodato fittizio:
Infine, bisogna tenere conto anche delle seguenti sanzioni: 
Misure vigenti per l'IRPEF                           Misure applicabili per la cedolare secca
                                  Dichiarazione omessa senza imposte dovute
Da € 258,00 a 1.032,00                               Da € 516,00 a € 2.064,00

                                    Dichiarazione omessa con imposte dovute
Dal 120% al 240% dell'imposta dovuta   Dal 240% al 480% dell'imposta dovuta

                                       Reddito omesso o dichiarato in misura inferiore
Dal 100% al 200% dell'imposta dovuta    Dal 200% al 400% dell'imposta dovuta 

                                                          Omessi o tardivi versamenti
30% dell'imposta dovuta                       30% dell'imposta dovuta

DENUNCIA IL CONTRATTO IN NERO

DENUNCIA IL CONTRATTO “IN NERO”
 
La FEDER.CASA comunica che in ogni sede, su tutto il territorio nazionale, verrà fornita l’assistenza agli inquilini che intendono denunciare il proprio proprietario di casa, sia esso un privato, un ente, una fondazione ecc., per il contratto di locazione “in nero”, oppure quelli registrati con un canone inferiore a quello effettivo, o infine con presunti contratti di comodato (prestito gratuito dell’immobile).
Lo prevede la cosiddetta “cedolare secca” cioè la legge sul federalismo municipale. L’inquilino, al quale il proprietario non ha regolarizzato il contratto di locazione entro il 6 giugno,  può denunciare la situazione all’Agenzia delle Entrate godendo di forti benefici, cioè di un nuovo contratto regolare della durata di quattro anni più quattro e di un canone che sarà «pari al triplo della rendita catastale».
Si tratta di una normativa che prevede un grosso risparmio rispetto ai canoni di mercato.  Secondo i nostri calcoli nella città di Roma l’affitto, in un caso del genere, potrebbe scendere del 70%. Per un canone di 10 mila euro all’anno pagati in nero se ne potrebbero pagare poco più di tremila.
In definitiva l’inquilino che denuncia il proprio proprietario di casa che non si comporta in maniera legittima avrà, a partire dalla data della denuncia, il rinnovo di un contratto di locazione per un periodo di quattro anni + quattro con un canone molto ridotto pari, appunto, al triplo della rendita catastale .
Gli inquilini possono rivalersi verso i proprietari che non hanno regolarizzato i contratti di locazione entro il termine stabilito (7 giugno 2011), denunciando le situazioni illegittime di contratti in nero o variamente simulati. Si è stimato in un milione le abitazioni con affitti irregolari o non registrati, un sommerso che potrebbe raggiungere i 13 miliardi di imponibile che ogni anno sfugge al fisco.
Adesso denunciando l’irregolarità, l’inquilino avrà diritto ad un contratto di 4 anni più 4, con un canone annuale pari al triplo della rendita catastale. Dovrà però registrare il contratto e pagare le imposte di registro relative agli anni pagati in nero, anticipando anche la quota del proprietario”.